Biura WGN
CENTRALA WGN
Grunty budowlane na sprzedaż we Wrocławiu zyskują na wartości z roku na rok. Sytuacja związana ze stanem epidemii wpłynęła na wzrost zainteresowania działkami budowlanymi i domami jednorodzinnymi.
Spis treści:
Grunty budowlane na sprzedaż we Wrocławiu – czas boomu
Grunty budowlane na sprzedaż we Wrocławiu są jednym z ważnych i ciekawych segmentów lokalnego rynku nieruchomości. Ostatnie dziewięć miesięcy przyniosło nieoczekiwane wcześniej efekty, między innymi w postaci zwiększonego popytu na działki budowlane. Podobnie jak grunty przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną, również działki budowlane pod budowę domów jednorodzinnych stały się produktem bardzo cenionym na rynku. Co więcej, daje się zauważyć spadek ilości atrakcyjnych gruntów jednorodzinnych na sprzedaż. Deficyt działek budowlanych na sprzedaż we Wrocławiu, odczuwalny na niektórych osiedlach już od paru lat (na przykład na takich osiedlach jak Zacisze, Zalesie czy Karłowice), ma spory wpływ na kształtowanie się poziomu cen ofertowych i transakcyjnych praktycznie we wszystkich rejonach miasta.
Najdroższe osiedla
Najwyższą wartość mają grunty budowlane na takich osiedlach jak Borek, Biskupin, Zalesie, Zacisze, Grabiszyn – przy czym zakup niezabudowanej działki na tych obszarach niemal graniczy z niemożliwością. Osiedle Borek na dodatek nie ma uchwalonego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co sprawia, że działki o stosunkowo niedużej powierzchni (nawet mniej niż 1000 metrów kwadratowych) mogą być przeznaczone pod realizację budownictwa wielorodzinnego. W 2018 roku jedna z niezabudowanych działek w drugiej linii zabudowy przy ulicy Januszowickiej była oferowana do sprzedaży w cenie 2,25 mln złotych netto, co dawało około 1700 złotych za metr kwadratowy. Aktualnie wartość niezabudowanego gruntu budowlanego, położonego na takich osiedlach jak Borek czy Dąbie, w przedziale 2-2,5 tys. złotych za metr kwadratowy wydaje się nie tak bardzo oderwana od rzeczywistości, jak mogłoby się wydawać. Zwłaszcza że wolnych i niezabudowanych gruntów na najdroższych osiedlach willowych Wrocławia prawie nie ma albo nie stanowią przedmiotu obrotu – mówiąc inaczej: nie są na sprzedaż. Wśród nielicznych działek oferowanych na sprzedaż znalazła się bodaj tylko jedna działka przy alei Kasztanowej, o powierzchni niewiele ponad 900 metrów kwadratowych, wystawiona za niemal 2,5 tys. złotych za metr kwadratowy. Poza tym na osiedlu Borek powstaje obecnie tylko jeden nowy dom wolnostojący jednorodzinny. Wiodącym trendem na Borku jest kupowanie nieruchomości już zabudowanych: istniejące budynki willowe, zwłaszcza przedwojenne, są remontowane, z kolei tak zwane kostki gierkowskie inwestorzy wyburzają, by mieć możliwość realizacji nowej zabudowy.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN
Również na terenie osiedli wchodzących w skład tak zwanej Wielkiej Wyspy, czyli Biskupina, Dąbia, Zalesia, Zacisza, Sępolna i Bartoszowic, obecnie na sprzedaż została wystawiona tylko jedna działka o powierzchni 1100 metrów kwadratowych w cenie ofertowej prawie 2,2 tys. złotych za metr kwadratowy.
Więcej wolnych działek budowlanych znajduje się jeszcze na osiedlach Ołtaszyn i Partynice. Ceny ofertowe na ogół nie są niższe niż 800 złotych za metr kwadratowy, a zdarza się nawet, że przekraczają kwotę 1500 złotych za metr kwadratowy. Również na terenie sąsiedniego osiedla – Wojszyc – ceny ofertowe sięgają poziomu 750-1000 złotych za metr kwadratowy. Południowe osiedla Wrocławia cieszą się zresztą wyjątkową estymą i już od lat wybudowanie domu na terenie takich osiedli jak Ołtaszyn czy Wojszyce stało się niejako synonimem prestiżu.
Sporą wartość w ostatnich latach zyskały działki budowlane na terenie Jagodna. Osiedle dotychczas peryferyjne, znane na rynku nieruchomości przede wszystkim za sprawą wieloletniej i wieloetapowej inwestycji wielorodzinnej „Cztery Pory Roku” (Archicom), stało się obiektem zainteresowania również innych deweloperów, wśród których znalazły się zarówno duże firmy, takie jak Murapol czy Robyg, jak i mniejszych deweloperów, realizujących domy jednorodzinne w układzie szeregowym i bliźniaczym. Ceny ofertowe sprzedaży działek na Jagodnie dochodzą nawet do poziomu 1 000 złotych za metr kwadratowy, choć trzeba zwrócić uwagę, że w tym przypadku rozbieżności w cenach ofertowych są większe niż na Ołtaszynie czy na sąsiednich Wojszycach.
Rozwój miasta na obrzeżach
Rozbudowa infrastruktury drogowej i dynamiczny rozwój parków technologicznych, handlowo-usługowych i kompleksów biurowych to czynniki, które mocno wpłynęły na zmiany na wrocławskim rynku nieruchomości. Osiedla położone na obrzeżach miasta, takie jak wspomniane już Jagodno, ale także Muchobór Wielki, Oporów, Klecina, czyli zwłaszcza tereny położone w południowej i południowo-zachodniej części miasta, zyskiwały w ostatniej dekadzie grono zainteresowanych nabyciem nieruchomości – z jednej strony lokali mieszkalnych w nowo budowanych inwestycjach deweloperskich, z drugiej zaś działek i domów jednorodzinnych. Dość powiedzieć, że na Muchoborze Wielkim jest wystawiona działka przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną w cenie ponad 1,1 tys. złotych za metr kwadratowy. Jeszcze parę lat temu taki poziom cen ofertowych spotkałby się, delikatnie mówiąc, z dużą krytyką.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN
Inne obszary miasta również nie pozostają w tyle. Przykładowo, na terenie osiedla Stabłowice już w poprzednim roku brakowało interesujących działek budowlanych, normą stały się więc ceny ofertowe w granicach 600-700 złotych za metr kwadratowy. W tym momencie, gdyby została wystawiona na sprzedaż atrakcyjna działka na Stabłowicach, o powierzchni 10-15 arów, cena transakcyjna mogłaby przekroczyć 800 złotych za metr kwadratowy.
Coraz trudniej znaleźć w granicach administracyjnych Wrocławia działki budowlane jednorodzinne na sprzedaż w cenach niższych niż 400 złotych za metr kwadratowy. Jest to jeszcze możliwe na przykład na osiedlach w zachodnio-północnej i północnej części miasta. W dzielnicy Psie Pole na ogół ceny ofertowe sprzedaży działek wynoszą około 500 złotych za metr kwadratowy lub więcej. Na osiedlu Osobowice, na którym także już brakuje działek pod zabudowę jednorodzinną, ceny ofertowe dochodzą do 1000 złotych za metr kwadratowy; dla porównania, dziesięć lat temu można było na Osobowicach kupić od Gminy Wrocław działkę w cenie około 300-350 złotych za metr kwadratowy, a nawet nieco taniej.
Na marginesie można wspomnieć, że wraz ze wzrostem cen gruntów znajdujących się w granicach Wrocławia dało się zauważyć zwyżki cenowe w miejscowościach satelickich, szczególnie w gminie Kobierzyce (Bielany Wrocławskie, Ślęza, Wysoka, Tyniec Mały), w gminie Siechnice (Iwiny, Święta Katarzyna, Radomierzyce) i w gminie Czernica (Kamieniec Wrocławski, Dobrzykowice).
Grunty budowlane na sprzedaż we Wrocławiu – dlaczego warto?
Grunty budowlane na sprzedaż we Wrocławiu mogą stanowić dobrą alternatywę dla innych form inwestowania w nieruchomości. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się inwestycje polegające na zakupie działek w celu ich dalszej sprzedaży z zyskiem – na zasadach podobnych co flipping na rynku mieszkań i lokali. Swoją drogą, doświadczeni inwestorzy już od lat kupują grunty rolne, które dopiero po zakupie starają się przekształcić w grunty budowlane – wśród inwestorów nabywających tanie grunty są nawet osoby posiadające uprawnienia i kwalifikacje rolnicze wymagane na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a to z kolei pozwala uniknąć skomplikowanych procedur związanych zwłaszcza ze sporządzeniem wniosku i uzyskaniem zgody na nabycie ze strony Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN
Trzeba dużej wiedzy i doświadczenia na rynku, żeby skutecznie i z zyskiem inwestować w grunty. Niemniej na terenie Wrocławia jest jeszcze sporo lokalizacji, które mogą się okazać zyskowne w przyszłości. Sporo terenów jeszcze nie ma uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Warto z pewnością obserwować rozwój urbanistyczny poszczególnych osiedli i śledzić uchwały gminy, zwłaszcza w sprawie miejscowych planów, inwestycji komunalnych i drogowych oraz planów budżetowych dotyczących inwestycji publicznych na terenie miasta. Niekiedy okazyjnie zakupiony grunt może przynieść większy dochód niż popularny obecnie flipping na rynku mieszkaniowym.
Jarosław Wójtowicz
Analityk WGN
